Zweifamilienhaus
Waldstraße 15, 76461 Muggensturm
610.000 €
Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus und Nebengebäude mit Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion, ohne Unterspannbahn und ohne Wärmedämmung, eingedeckt mit Ziegeln/Dachsteinen; Garagen mit flachgeneigtem Pultdach, Stahlkonstruktion und Welleternitplatteneindeckung
Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; Heizkörper/Radiatoren/Konvektoren mit Thermostatventilen; Heizzentrale Baujahr ca. 1986; vier Kunststoff-Öltanks à 1.000 Liter; Nebengebäude unbeheizt
Elektroinstallation: teilmodernisierte, durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilung; teilweise Erneuerung in der Wohnung im Obergeschoss ca. 2021; Fernsehanschlüsse/SAT-Anlage sowie Klingel-/Gegensprechanlage
Fenster: überwiegend Leichtmetall-Isolierglasfenster aus ca. 1977 mit Rollläden; vereinzelt Holz-Einfachglasfenster ohne Rollläden; vereinzelt Kunststoff-Isolierglasfenster ohne Rollläden; Untergeschoss teils Stahlrahmen-Einfachglasfenster mit Mäusegitter
Sanitärausstattung: Bad/WC im Erdgeschoss mit Einbaubadewanne, Duschtrennwand, Waschbecken und WC; Bad/WC im Obergeschoss mit Einbaubadewanne, Duschtrennwand, Waschbecken mit Unterschrank und WC; Küchen jeweils mit Zu-/Abfluss, im Obergeschoss zusätzlich Waschmaschinenanschluss; Waschküche im Nebengebäude mit Ausgussbecken
Das Objekt wurde am 22.01.2026 vollständig in den Außen- und Innenbereichen besichtigt. Das gesamte Bewertungsobjekt einschließlich Wohnhaus, Nebengebäude und Garagen war zugänglich; Flächenangaben beruhen ergänzend auf vorliegenden Unterlagen und überschlägigen Ermittlungen.
Das freistehende Zweifamilienwohnhaus wurde um 1956 in Massivbauweise errichtet und ist unterkellert. Es umfasst zwei abgeschlossene Wohnungen im Erd- und Obergeschoss mit jeweils ca. 72,38 qm Wohnfläche, zusammen ca. 144,76 qm. Im Untergeschoss befinden sich Treppenhaus, Flur, Kellerräume sowie Heiz- und Öltankraum; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und dient als Abstell- und Lagerfläche. Die Geschossdecken sind als Stahlschienen-/Einlegedecken mit Überbeton ausgeführt, die Treppenanlage als halbgewendelte Tragbolzentreppe mit massiven Steinstufen.
Die Wohnungen sind baujahrestypisch und funktional geschnitten. Jede Einheit verfügt über Flur/Diele mit Garderobe, Bad/WC, Küche und drei Zimmer. Küchen und Sanitärräume haben Tageslicht. Balkone sind nicht vorhanden. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt funktionsgerecht, mit üblicher Belichtung und Besonnung für ein Wohnhaus dieser Bauzeit. Das Dachgeschoss wurde nicht wertrelevant als ausbaufähig berücksichtigt.
Am Wohnhaus wurden einzelne Modernisierungen vorgenommen, darunter Fensteraustausch ca. 1977, Erneuerung der Heizzentrale ca. 1986, des Warmwasserboilers ca. 1989, Modernisierung von Bädern/WCs ca. 2000 sowie Erneuerung von Wand-, Decken- und Bodenbelägen und Teilen der Elektroinstallation in der Obergeschosswohnung ca. 2021. Gleichwohl entspricht die bauliche Substanz überwiegend dem Baujahr, sodass baujahresbedingte Einschränkungen beim Wärme-, Schall-, Feuchte- und Brandschutz bestehen.
Der Zustand ist insgesamt teils baujahresgemäß, teils teilmodernisiert, mit normalem Unterhaltungszustand. Es besteht ein geschätzter Instandhaltungsrückstau von rund 60.000 Euro, insbesondere an Fassaden, Fenstern, Heizzentrale, feuchtebelasteten Wandbereichen im Untergeschoss, Hauseingangstreppe sowie bei Oberflächen und kleineren Reparaturen.
Zum Objekt gehören ein Nebengebäude sowie eine Doppelgarage und eine Einzelgarage. Das Nebengebäude ist eingeschossig mit zusätzlichem über außenliegendem Treppenzugang erreichbarem Dachraum und umfasst Waschküche, Lagerraum, ehemaligen Kleintierstall sowie eine Holzremise als Brennholzlager. Die Doppelgarage stammt ca. aus 1966, die Einzelgarage aus unbekanntem Baujahr; eine Garage verfügt über eine Arbeitsgrube.
Die weiteren Gebäude befinden sich in einfacher bis durchschnittlicher Ausstattung. Am Nebengebäude, an der Doppelgarage und teilweise im Untergeschoss wurden feuchtebedingte Schäden an Außenwänden festgestellt; zudem besteht Instandsetzungsbedarf am flachgeneigten Dach der Doppelgarage mit erkennbaren Einregenstellen. Die Einzelgarage ist nach den Angaben bauordnungsrechtlich verfahrensfrei; ein wertrelevanter Nachteil wurde daraus nicht abgeleitet.
Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Zweifamilienwohnhaus mit Nebengebäude und Garagen leerstehend.
Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus und Nebengebäude mit Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion, ohne Unterspannbahn und ohne Wärmedämmung, eingedeckt mit Ziegeln/Dachsteinen; Garagen mit flachgeneigtem Pultdach, Stahlkonstruktion und Welleternitplatteneindeckung
Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; Heizkörper/Radiatoren/Konvektoren mit Thermostatventilen; Heizzentrale Baujahr ca. 1986; vier Kunststoff-Öltanks à 1.000 Liter; Nebengebäude unbeheizt
Elektroinstallation: teilmodernisierte, durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilung; teilweise Erneuerung in der Wohnung im Obergeschoss ca. 2021; Fernsehanschlüsse/SAT-Anlage sowie Klingel-/Gegensprechanlage
Fenster: überwiegend Leichtmetall-Isolierglasfenster aus ca. 1977 mit Rollläden; vereinzelt Holz-Einfachglasfenster ohne Rollläden; vereinzelt Kunststoff-Isolierglasfenster ohne Rollläden; Untergeschoss teils Stahlrahmen-Einfachglasfenster mit Mäusegitter
Sanitärausstattung: Bad/WC im Erdgeschoss mit Einbaubadewanne, Duschtrennwand, Waschbecken und WC; Bad/WC im Obergeschoss mit Einbaubadewanne, Duschtrennwand, Waschbecken mit Unterschrank und WC; Küchen jeweils mit Zu-/Abfluss, im Obergeschoss zusätzlich Waschmaschinenanschluss; Waschküche im Nebengebäude mit Ausgussbecken
Verkehrswert: 610.000,00 €
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Erneuerung der Heizungsanlage und Modernisierung der Bäder.
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Fassadensanierung und Austausch der Fenster.
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Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Die Innenräume sind gepflegt und modernisiert. Böden in gutem Zustand, Elektrik entspricht aktuellen Standards. Küche und Badezimmer wurden vor 5 Jahren erneuert.
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KI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Massivbauweise aus dem Jahr 1985. Ziegeldach mit Betondachsteinen. Keller vorhanden und trocken. Fundament in gutem Zustand ohne erkennbare Setzungsrisse.
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Musterstraße 12, 12345 Musterstadt
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